Calculadora de Amortização

A Calculadora de Amortização simula o pagamento a mais no financiamento, com a redução de juros ao reduzir o prazo ou a parcela, e o saldo para quitar a dívida hoje.

Simular a amortização

Estou na parcela
A parcela deste mês e o total de parcelas do contrato, como no boleto ou no app do banco. A parcela deste mês conta entre as que faltam.
O valor do boleto ou do débito deste mês.
opcional
Está no app ou no extrato do banco.
opcional
No contrato aparecem duas taxas ao ano; use a efetiva. A nominal fica na Avançada.
O dinheiro extra que vai para o financiamento agora, como FGTS, 13º salário ou outra reserva. O FGTS só vale para imóvel financiado no Sistema Financeiro da Habitação, com intervalo mínimo de 2 anos entre os usos (Lei 8.036/1990, art. 20, VI).

+ Mais opções
Contrato
Taxa informada
A taxa do contrato ao ano ou ao mês. A taxa ao ano conta como efetiva, a que soma os juros sobre juros dos 12 meses; a nominal ao ano, a mensal vezes 12, fica em opções.
opções
Taxa ao ano
Efetiva: a que os bancos e o Banco Central divulgam, com juros sobre juros nos 12 meses. Nominal: a taxa mensal vezes 12, se o contrato a informar assim.
Com o valor financiado, o prazo e quantas parcelas já foram pagas, a calculadora refaz a tabela e acha o saldo.
Próxima parcela
Com a data, o resultado mostra o mês e o ano em que a dívida acaba, com e sem o pagamento a mais. Se o dia não existir no mês, vale o último dia do mês.
Imóvel
Taxa Referencial, usada na correção do saldo. A TR corrige o saldo todo mês antes dos juros, e a parcela sobe na mesma proporção. A simulação mantém a TR informada constante.
O seguro cobrado junto da parcela como porcentagem do saldo, como 0,03. Ele cai junto com o saldo, e a redução calculada passa a contar o seguro.
Pagamentos extras
Lista de pagamentos extras
Valores pagos a mais além do valor de agora, depois da parcela do mês: uma vez, todo mês, todo ano ou a cada 2 anos, com início e fim, cada um com o próprio efeito. A parcela 1 é a próxima a vencer; com a data da próxima parcela, valem os meses do calendário.
Comparar com investimento
Compara a taxa da dívida com o rendimento de uma aplicação. CDI e Selic entram líquidos de imposto de renda, pela alíquota do prazo restante; a poupança é isenta. Em Outra taxa, o rendimento informado já deve estar descontado o imposto.

Resultado

--

Parcela atual
--
Faltam
--

Ver tabela e memória de cálculo

O que é a calculadora de amortização

A calculadora de amortização simula o pagamento a mais num financiamento ou empréstimo que já está correndo. Com o saldo devedor, a taxa e as parcelas que faltam, ela mostra a redução de juros, as parcelas que saem ou a nova parcela, e o valor para quitar a dívida hoje. Serve para a Tabela Price e para o SAC, com amortização extraordinária única, mensal, anual ou em parcelas específicas.

Como usar a calculadora

  1. Informe em que parcela está e o total de parcelas, ou quantas faltam, e o valor da parcela atual.
  2. Informe o saldo devedor, que está no app ou no extrato do banco, ou a taxa de juros efetiva ao ano, que está no contrato. Com só um dos dois, a calculadora pergunta se a parcela é do mesmo valor todo mês ou se diminui, e calcula o outro.
  3. Informe o valor a pagar a mais. Na Avançada ficam a taxa ao mês ou nominal, a data da próxima parcela, o contrato original, a TR e o seguro do financiamento de imóvel, os pagamentos extras repetidos e a comparação com um rendimento.
  4. Clique em Calcular. O resultado mostra, lado a lado e na mesma ordem, reduzir o prazo, reduzir a parcela e adiantar as próximas parcelas e, quando a parcela diminui todo mês, pagar as últimas parcelas, com o valor para quitar hoje. O resultado completo, abaixo, compara valores e momentos, mostra a tabela e a memória de cálculo, e os botões dele imprimem a simulação, geram o PDF e compartilham um link que refaz a conta.

Reduzir o prazo ou a parcela: a diferença nos juros

Com a parcela mantida, a parte dela que abate a dívida cresce mais rápido, o contrato termina antes e a redução de juros é maior. Com a parcela recalculada, o prazo continua o mesmo, a parcela do mês fica menor e os juros seguem correndo pelo prazo inteiro.

Exemplo: um financiamento de R$ 300.000,00 a 0,9% ao mês em 360 parcelas pela Tabela Price, com parcela de R$ 2.811,73, tem saldo de R$ 291.162,91 depois de 60 parcelas. Uma amortização extraordinária de R$ 50.000,00 que encurta o prazo faz a dívida acabar em 165 parcelas em vez de 300 e reduz os juros em R$ 329.657,29. Se o mesmo valor for usado para baixar a parcela, ela cai para R$ 2.328,88, e a redução de juros é de R$ 94.853,22.

Quanto falta para quitar o financiamento

Para quitar hoje, paga-se o saldo devedor, sem os juros das parcelas futuras: o Código de Defesa do Consumidor garante a redução proporcional dos juros na liquidação antecipada (Lei 8.078/1990, art. 52, § 2º). No exemplo acima, quitar depois de 60 parcelas custa R$ 291.162,91, e os juros que deixam de ser pagos nas 300 parcelas restantes somam R$ 552.354,80.

Quem tem os dados do contrato pode deixar que a calculadora refaça a tabela até a última parcela paga para achar o saldo. O extrato do banco já traz o saldo devedor e as parcelas que faltam, e esses dois números bastam.

Amortizar ou investir o dinheiro

Cada real usado para amortizar deixa de pagar a taxa de juros da dívida, sem imposto. A comparação, então, é entre essa taxa e o rendimento líquido da aplicação. Uma dívida a 1% ao mês custa 12,68% ao ano. Uma aplicação de 14% ao ano, descontado o imposto de renda de 15% de um prazo de 10 anos, rende 12,69% ao ano, quase o mesmo que os 12,68% ao ano da dívida.

O campo Comparar com, na Avançada, faz essa comparação com o CDI, a Selic, a poupança ou outra taxa.

Perguntas frequentes

O banco pode cobrar tarifa para quitar ou amortizar?
Não, nos contratos de crédito com pessoa física, microempresa e empresa de pequeno porte (Resolução CMN 3.516/2007, art. 1º). O Código de Defesa do Consumidor garante a liquidação antecipada, total ou parcial, com redução proporcional dos juros (Lei 8.078/1990, art. 52, § 2º), e nos contratos de taxa prefixada o banco tem de calcular o valor pela taxa de juros do contrato (Resolução CMN 5.004/2022, art. 7º).
Posso usar o FGTS para amortizar o financiamento?
Sim, no financiamento imobiliário do Sistema Financeiro da Habitação, nas condições do Conselho Curador do FGTS e com intervalo mínimo de 2 anos entre uma movimentação e outra (Lei 8.036/1990, art. 20, VI). Na calculadora, o valor do FGTS entra em Valor a pagar a mais.
Por que o saldo do banco é diferente do da simulação?
Porque o contrato pode ter seguro, correção pela TR ou outro índice e datas de vencimento que mudam os juros de cada mês, e o banco arredonda do jeito dele. O saldo atualizado e a evolução da dívida estão no Documento Descritivo do Crédito, que o banco tem de fornecer à pessoa física (Resolução CMN 5.004/2022, art. 4º). Com o saldo do documento, informe esse valor em Saldo devedor.
Amortizar no SAC e na Tabela Price dá o mesmo resultado?
Não. Depois de 60 parcelas de um financiamento de R$ 300.000,00 a 0,9% ao mês em 360 meses, o saldo é de R$ 250.000,00 no SAC e de R$ 291.162,91 na Tabela Price, porque o SAC amortiza mais no começo. Com R$ 50.000,00 a mais, reduzindo o prazo, a redução de juros é de R$ 121.725,00 no SAC e de R$ 329.657,29 na Price: na Price o saldo é maior, e os juros sobre ele também.
Qual o efeito de pagar um valor a mais todo mês?
Cada real pago a mais deixa de render juros da dívida a partir daquele mês, então o efeito se acumula. Num saldo de R$ 291.162,91 a 0,9% ao mês, R$ 500,00 a mais por mês tiram 125 das 300 parcelas e reduzem os juros em R$ 264.424,26. O campo é Pagamentos extras, na Avançada, com a opção todo mês.
A simulação considera a TR e o seguro?
Quando informados, na Avançada, no grupo Imóvel. A TR, em % ao mês, corrige o saldo todo mês antes dos juros, e a parcela sobe na mesma proporção; o seguro, em % do saldo ao mês, é somado à parcela e cai junto com o saldo. Sem esses campos, a conta usa só a taxa de juros.

Os resultados são simulações com as taxas e as premissas informadas. Não são oferta, garantia nem recomendação. As condições reais dependem da instituição financeira e do contrato.