Calculadora de Financiamento Imobiliário

A Calculadora de Financiamento Imobiliário mostra a primeira e a última parcela do financiamento do imóvel, os juros, os seguros e a correção pela TR, o valor financiável pela renda e o dinheiro necessário na compra.

Simular o financiamento do imóvel

O preço de compra do imóvel, como 400.000,00.
O valor pago à vista, em reais ou em porcentagem do valor do imóvel. O valor financiado é o valor do imóvel menos a entrada. Em branco, entrada zero.
A taxa de juros da proposta, ao ano ou ao mês. A taxa ao ano conta como efetiva, a forma em que os bancos e o Banco Central a divulgam, e vira a mensal equivalente. O resultado mostra também a parcela se a taxa for nominal.
O prazo do financiamento, em anos ou em meses. Aceita de 1 a 50 anos, ou de 1 a 600 meses.
Sistema
SAC: amortização igual todo mês e parcela que cai. Price: parcela igual todo mês quando o saldo não tem correção; com TR ou outro índice, a parcela sobe com a correção.
opções
A soma da renda mensal bruta de quem vai assinar o financiamento, antes dos descontos. Opcional: com ela, o resultado mostra a parte da renda comprometida.
+ Mais opções
O que calcular
Calcular
A parcela: parte do valor do imóvel, da entrada, da taxa e do prazo. Quanto consigo financiar: parte da renda e da parte dela que vai para a parcela.
O dinheiro disponível para a entrada. Com ele, o resultado mostra o valor do imóvel: o valor financiável mais a entrada.
Entrada
A parte da entrada paga com o FGTS. Ela sai dos custos iniciais.
Imóvel
Situação
Na planta: durante a obra as parcelas vão para a construtora e o saldo é corrigido pelo índice do contrato; o financiamento com o banco começa na entrega das chaves, sobre o saldo que sobrou.
opções
Correção do saldo
opções
Taxa Referencial, usada na correção do saldo. A simulação usa a taxa informada constante em todos os meses.
Vem preenchida com o mês que vem. Com a data, a tabela mostra o vencimento de cada parcela, no mesmo dia de cada mês, e os pagamentos extras usam os meses do calendário. Se o dia não existir no mês, vale o último dia do mês.
Seguros e taxa
opções
Seguro de morte e invalidez permanente, no valor da primeira parcela. Ele cai junto com o saldo devedor.
Seguro de danos físicos ao imóvel, no mesmo valor todo mês.
Tarifa mensal cobrada junto da parcela, quando a proposta tem.
Custos da compra
Alíquota definida em lei municipal, sobre o valor do imóvel.
O custo do cartório para registrar o imóvel e o contrato.
Pagamentos extras
Ao pagar a mais
Terminar antes: a parcela segue a mesma e o contrato termina antes. Parcela menor: o prazo segue o mesmo e a parcela é refeita sobre o saldo que sobrou. O resultado mostra os dois caminhos.
Parcelas intermediárias

Resultado

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Última parcela
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Total pago
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Juros pagos
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Ver tabela e memória de cálculo

O que é a calculadora de financiamento imobiliário

A calculadora de financiamento imobiliário simula o crédito para comprar um imóvel. Com o valor do imóvel, a entrada, a taxa e o prazo, ela mostra a primeira e a última parcela, o total de juros e a tabela mês a mês. Também soma à parcela os seguros e a taxa de administração da proposta, corrige o saldo pela TR e estima o valor financiável pela renda e o dinheiro necessário no dia da compra.

Como usar a calculadora

  1. A calculadora abre na conta da parcela; para calcular o valor financiável pela renda, abra a Avançada, em Calcular outro valor.
  2. Informe o valor do imóvel e a entrada, em reais ou em porcentagem; os botões 20%, 30% e 50% preenchem a entrada. A parte da entrada paga com o FGTS fica na Avançada. Na conta pela renda, os campos são a renda familiar bruta e o comprometimento de renda.
  3. Depois vêm a taxa de juros e o prazo, que aceitam a unidade do ano ou do mês, e a renda familiar, opcional, que mostra quanto dela a parcela ocupa. A conta é pelo SAC; o sistema Price fica na Avançada, e no resultado "Comparar com" põe o outro sistema lado a lado, na tabela e no gráfico.
  4. Na Avançada ficam o FGTS na entrada, o imóvel na planta, a correção do saldo (a TR vem escolhida, com a média de 5 anos do Banco Central), os seguros MIP e DFI e a taxa de administração, o ITBI e o registro e a data da primeira parcela. Na conta pela renda, ali fica a entrada disponível.
  5. Calcular mostra o resultado ao lado dos campos, com a primeira e a última parcela, o total pago e os juros pagos, a mesma conta com outras entradas e prazos e sem juros, só para comparar, e o gráfico da parcela mês a mês, do saldo devedor ou da composição da parcela. Clicar num mês do gráfico abre uma janela para incluir um pagamento extra naquele mês; a janela também leva à tabela. O resultado completo, abaixo, traz os custos iniciais, a tabela e a memória de cálculo, e os botões dele imprimem a simulação e geram o PDF.

Valor financiável pela renda

Na análise do crédito, o banco avalia quanto da renda a parcela vai ocupar (Resolução CMN 4.676/2018, art. 11, II). A resolução não fixa um percentual: vale o da proposta do banco. A conta parte da parcela máxima, que é a renda vezes essa parte, e acha o valor financiado mais alto cuja primeira parcela cabe nela. Como a primeira parcela do SAC é a maior, o SAC financia menos que a Price com a mesma renda.

Exemplo: com renda de R$ 10.000,00 e parcela de até 30% dela, R$ 3.000,00, a 11% ao ano em 35 anos, o valor financiável é de até R$ 269.892,27 no SAC e de até R$ 334.558,10 na Price. Com R$ 80.000,00 de entrada, o valor do imóvel correspondente é de até R$ 349.892,27 no SAC.

SAC ou Price no financiamento de imóvel

Com o SAC, a primeira parcela é a mais alta do contrato, e o saldo devedor cai mais rápido desde o início. Isso reduz o total de juros, e em prazos de 30 ou 35 anos a diferença para a Price fica grande, como mostra a tabela. Na Price, a parcela inicial é menor.

SACPrice
Primeira parcelaR$ 3.556,97R$ 2.869,46
Última parcelaR$ 768,56R$ 2.869,46
Total de jurosR$ 588.362,24R$ 885.171,83

Imóvel de R$ 400.000,00 com R$ 80.000,00 de entrada, R$ 320.000,00 financiados a 11% ao ano em 420 meses, sem correção.

No exemplo, a Price paga R$ 296.809,59 a mais de juros, porque o saldo devedor cai mais devagar, e começa com uma parcela R$ 687,51 menor.

O que entra na parcela: seguros e taxa de administração

Além de juros e amortização, a parcela do financiamento de imóvel inclui o seguro de morte e invalidez permanente (MIP), o seguro de danos físicos ao imóvel (DFI) e, em alguns contratos, uma taxa de administração. Os valores estão na proposta do banco.

No exemplo do SAC, com MIP de R$ 60,00 na primeira parcela, DFI de R$ 25,00 e taxa de administração de R$ 25,00 por mês, a primeira parcela passa de R$ 3.556,97 para R$ 3.666,97. O custo efetivo estimado, que junta à taxa os seguros e a taxa de administração, fica em 11,52% ao ano, contra 11% da taxa de juros.

Pagamentos extras, FGTS e mudança de taxa

Um pagamento extra abate o saldo devedor depois da parcela do mês. Ele pode ser feito uma vez, todo mês, todo ano ou a cada 2 anos, e cada um entra no gráfico como um marcador. Com ele, há dois caminhos: manter a parcela e terminar o contrato antes (reduzir prazo) ou manter o prazo e refazer a parcela sobre o saldo que sobrou (reduzir parcela). O resultado mostra os dois lado a lado.

No exemplo do SAC, sem correção, R$ 5.000,00 todo ano a partir do 12º mês, reduzindo o prazo, levam o contrato de 420 para 276 parcelas, e o total de juros vai de R$ 588.362,24 para R$ 386.293,65.

O FGTS pode amortizar ou quitar o saldo do financiamento habitacional, com intervalo mínimo de 2 anos entre um uso e outro, entre outras condições do Portal do FGTS. Na calculadora, o pagamento extra marcado "Com FGTS" avisa quando dois usos ficam a menos de 2 anos, e a conta segue.

A mudança de taxa vale a partir do mês escolhido: a parcela é refeita sobre o saldo e o prazo que faltam. Serve para simular a troca de banco, quando a nova taxa é conhecida.

Imóvel na planta

Na compra na planta, a obra vem antes do financiamento. Durante a obra, as parcelas vão para a construtora e o saldo do contrato é corrigido pelo índice combinado, em geral o INCC. Na entrega das chaves, o saldo corrigido que sobrou é o valor financiado com o banco. Com a opção "Na planta", a calculadora faz essa conta antes do financiamento e soma ao total o que foi pago durante a obra.

Correção pela TR

Nos contratos corrigidos pela TR (Taxa Referencial), o saldo devedor sobe todo mês pela TR antes do cálculo dos juros, e a parcela acompanha. A TR muda todo mês, então a simulação usa uma taxa constante: a sugestão é a média dos últimos 5 anos (60 meses), da série 7811 do Banco Central.

Com uma TR de 0,1% ao mês, número só de exemplo, a primeira parcela do exemplo no SAC passa de R$ 3.556,97 para R$ 3.560,53, e a última, de R$ 768,56 para R$ 1.169,47. Ao longo do prazo, a correção soma R$ 77.839,11.

Perguntas frequentes

Posso usar o FGTS na compra do imóvel?
Sim, para pagar parte ou todo o preço da moradia própria, com pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS e numa operação financiável nas condições do Sistema Financeiro da Habitação (Lei 8.036/1990, art. 20, VII). O valor vai no campo FGTS na entrada, logo abaixo da entrada, e deixa de contar nos custos iniciais.
O que são os seguros MIP e DFI?
MIP é a sigla do seguro de morte e invalidez permanente, que a Lei 9.514/1997 (art. 5º, IV) põe entre as condições do financiamento imobiliário. Já o DFI cobre danos físicos ao imóvel. Os dois vêm na proposta do banco e são cobrados junto da parcela. A simulação reduz o MIP informado para a primeira parcela à medida que o saldo devedor cai, e mantém o DFI igual todo mês.
Quanto a parcela do SAC cai por mês?
No SAC, a amortização é a mesma todo mês, e os juros caem junto com o saldo. Por isso a parcela cai, todo mês, o equivalente aos juros de um mês sobre o valor da amortização. Em R$ 320.000,00 a 11% ao ano em 420 meses, a amortização é de R$ 761,90, e a parcela cai cerca de R$ 6,65 por mês: começa em R$ 3.556,97 e termina em R$ 768,56. Com correção pela TR, ela cai menos, porque a TR sobe o saldo.
O ITBI entra no financiamento?
Nesta simulação, não. O ITBI, imposto do município sobre a transmissão do imóvel (Constituição, art. 156, II), fica fora do valor financiado e entra nos custos iniciais, junto da entrada e do registro. A alíquota é a da lei do município, e a porcentagem se informa na Avançada, em Custos da compra.
Por que a proposta do banco é diferente da simulação?
A proposta usa as datas do contrato, os seguros e a taxa de administração do banco, e segue o arredondamento do próprio banco. O custo de tudo isso, em taxa ao ano, é o Custo Efetivo Total (CET), que o banco tem de informar antes da contratação (Resolução CMN 4.881/2020, art. 7º). Com os seguros e a taxa da proposta, a calculadora mostra um custo efetivo estimado para comparar.
A simulação considera a TR?
Sim, na Correção do saldo, na Avançada, que abre com a TR escolhida e pode ser trocada por Sem correção ou Outro índice. Com a TR, o saldo devedor é corrigido todo mês antes dos juros, e a parcela da Price ou a amortização do SAC sobem na mesma proporção. A TR muda todo mês; a simulação usa a taxa informada constante, com a média dos últimos 5 anos do Banco Central como sugestão.

Os resultados são simulações com as taxas e as premissas informadas. Não são oferta, garantia nem recomendação. As condições reais dependem da instituição financeira e do contrato.