Calculadora de Financiamento Imobiliário

A Calculadora de Financiamento Imobiliário mostra a primeira e a última parcela do financiamento do imóvel, os juros, os seguros e a correção pela TR, quanto dá para financiar com a sua renda e o dinheiro que você precisa ter na compra.

Simular o financiamento do imóvel

O que calcular
A parcela: informe o valor do imóvel, a entrada, a taxa e o prazo. Quanto posso financiar: informe a renda e a parte dela que pode ir para a parcela.
O preço de compra do imóvel, como 400.000,00.
O valor pago à vista, em reais ou em porcentagem do valor do imóvel. O financiamento é o valor do imóvel menos a entrada.
A taxa de juros da proposta, que no financiamento de imóvel costuma vir ao ano. A taxa ao ano vira a mensal equivalente: 11% ao ano são cerca de 0,87% ao mês.
O prazo do financiamento, em anos ou em meses. Aceita de 1 a 50 anos, ou de 1 a 600 meses.
Sistema de amortização
SAC: a parcela começa maior e cai todo mês. Price: a parcela começa menor e fica igual, sem correção. Comparar mostra os dois. Está na proposta do banco.
+ Mais opções
Correção do saldo
Se o contrato corrige o saldo devedor. A correção é aplicada todo mês antes dos juros, e a parcela da Price ou a amortização do SAC sobem na mesma proporção. A simulação usa a taxa informada constante.
O seguro de morte e invalidez permanente da primeira parcela, como está na proposta. Ele cai junto com o saldo devedor.
O seguro de danos físicos ao imóvel, cobrado todo mês no mesmo valor.
A tarifa mensal cobrada junto da parcela, se a proposta tiver.
A parte da entrada paga com o FGTS. Ela sai do dinheiro que você precisa ter na compra.
O imposto do município sobre a compra do imóvel, pela alíquota da lei do seu município, como 3.
O custo do cartório para registrar o imóvel e o contrato, pela tabela do seu estado.
Com a data, a tabela mostra o vencimento de cada parcela, no mesmo dia de cada mês. Se o dia não existir no mês, vale o último dia do mês.
Com a renda, o resultado mostra quanto da renda a primeira parcela ocupa.
Resumo do cálculo
Valor do imóvel--
Entrada--
Taxa de juros--
Prazo--
SistemaSAC

O que é a calculadora de financiamento imobiliário

A calculadora de financiamento imobiliário simula o crédito para comprar um imóvel. Com o valor do imóvel, a entrada, a taxa e o prazo, ela mostra a primeira e a última parcela, o total de juros e a tabela mês a mês. Também soma à parcela os seguros e a taxa de administração da proposta, corrige o saldo pela TR, calcula quanto dá para financiar com a sua renda e o dinheiro que você precisa ter no dia da compra.

Como usar a calculadora

  1. Escolha o que quer saber: a parcela, ou quanto dá para financiar com a renda.
  2. Informe o valor do imóvel e a entrada, em reais ou em porcentagem. Na conta pela renda, os campos são a renda familiar bruta e a parte dela reservada à parcela.
  3. Depois vêm a taxa de juros, o prazo e o sistema (SAC, Price ou Comparar); taxa e prazo aceitam a unidade do ano ou do mês.
  4. Se precisar, abra Mais opções: ali ficam a correção pela TR ou por outro índice, os seguros MIP e DFI, a taxa de administração, o FGTS, o ITBI, o registro, a data da primeira parcela e a renda.
  5. Clique em Calcular. Os botões do resultado imprimem a simulação, geram o PDF e compartilham um link que refaz a conta.

Quanto posso financiar com a minha renda

Na análise do crédito, o banco avalia quanto da renda a parcela vai ocupar (Resolução CMN 4.676/2018, art. 11, II). A resolução não fixa um percentual: use o da sua proposta. A conta parte da parcela máxima, que é a renda vezes essa parte, e acha o valor financiado mais alto cuja primeira parcela cabe nela. Como a primeira parcela do SAC é a maior, o SAC financia menos que a Price com a mesma renda.

Exemplo: com renda de R$ 10.000,00 e parcela de até 30% dela, R$ 3.000,00, a 11% ao ano em 35 anos, dá para financiar até R$ 269.892,91 no SAC e até R$ 334.558,65 na Price. Com R$ 80.000,00 de entrada, o imóvel pode custar até R$ 349.892,91 no SAC.

SAC ou Price no financiamento de imóvel

Com o SAC, a primeira parcela é a mais alta do contrato, e o saldo devedor cai mais rápido desde o início. Isso reduz o total de juros, e em prazos de 30 ou 35 anos a diferença para a Price fica grande, como mostra a tabela. A parcela inicial menor da Price ajuda a caber na renda.

SACPrice
Primeira parcelaR$ 3.556,97R$ 2.869,46
Última parcelaR$ 768,55R$ 2.853,74
Total de jurosR$ 588.362,24R$ 885.157,48

Imóvel de R$ 400.000,00 com R$ 80.000,00 de entrada, R$ 320.000,00 financiados a 11% ao ano em 420 meses, sem correção.

No exemplo, a Price paga R$ 296.795,24 a mais de juros, porque o saldo devedor cai mais devagar, e começa com uma parcela R$ 687,51 menor.

O que entra na parcela: seguros e taxa de administração

Além de juros e amortização, a parcela do financiamento de imóvel inclui o seguro de morte e invalidez permanente (MIP), o seguro de danos físicos ao imóvel (DFI) e, em alguns contratos, uma taxa de administração. Os valores estão na proposta do banco.

No exemplo do SAC, com MIP de R$ 60,00 na primeira parcela, DFI de R$ 25,00 e taxa de administração de R$ 25,00 por mês, a primeira parcela passa de R$ 3.556,97 para R$ 3.666,97. O custo efetivo estimado, que junta à taxa os seguros e a taxa de administração, fica em 11,52% ao ano, contra 11% da taxa de juros.

Correção pela TR

Nos contratos corrigidos pela TR (Taxa Referencial), o saldo devedor sobe todo mês pela TR antes do cálculo dos juros, e a parcela acompanha. A TR muda todo mês, então a simulação usa uma taxa constante: a sugestão é a média dos últimos 12 meses, da série 7811 do Banco Central.

Com a TR de 0,1665% ao mês, a primeira parcela do exemplo no SAC passa de R$ 3.556,97 para R$ 3.562,89, e a última, de R$ 768,55 para R$ 1.545,61. Ao longo do prazo, a correção soma R$ 143.483,94.

Perguntas frequentes

Posso usar o FGTS na compra do imóvel?
Sim, para pagar parte ou todo o preço da moradia própria, com pelo menos 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS e numa operação financiável nas condições do Sistema Financeiro da Habitação (Lei 8.036/1990, art. 20, VII). O valor do FGTS vai em Mais opções, como parte da entrada, e deixa de contar no dinheiro que você precisa ter na compra.
O que são os seguros MIP e DFI?
MIP é a sigla do seguro de morte e invalidez permanente, que a Lei 9.514/1997 (art. 5º, IV) põe entre as condições do financiamento imobiliário. Já o DFI cobre danos físicos ao imóvel. Os dois vêm na proposta do banco e são cobrados junto da parcela. A simulação reduz o MIP informado para a primeira parcela à medida que o saldo devedor cai, e mantém o DFI igual todo mês.
Quanto a parcela do SAC cai por mês?
No SAC, a amortização é a mesma todo mês, e os juros caem junto com o saldo. Por isso a parcela cai, todo mês, o equivalente aos juros de um mês sobre o valor da amortização. Em R$ 320.000,00 a 11% ao ano em 420 meses, a amortização é de R$ 761,90, e a parcela cai cerca de R$ 6,65 por mês: começa em R$ 3.556,97 e termina em R$ 768,55. Com correção pela TR, ela cai menos, porque a TR sobe o saldo.
O ITBI entra no financiamento?
Nesta simulação, não. O ITBI, imposto do município sobre a transmissão do imóvel (Constituição, art. 156, II), fica fora do valor financiado e entra no dinheiro necessário na compra, junto da entrada e do registro. A alíquota é a da lei do seu município, e a porcentagem se informa em Mais opções.
Por que a proposta do banco é diferente da simulação?
A proposta usa as datas do contrato, os seguros e a taxa de administração do banco, e segue o arredondamento do próprio banco. O custo de tudo isso, em taxa ao ano, é o Custo Efetivo Total (CET), que o banco tem de informar antes da contratação (Resolução CMN 4.881/2020, art. 7º). Com os seguros e a taxa da proposta, a calculadora mostra um custo efetivo estimado para comparar.
A simulação considera a TR?
Só quando escolhida a Correção do saldo pela TR, em Mais opções. Nesse caso, o saldo devedor é corrigido todo mês antes dos juros, e a parcela da Price ou a amortização do SAC sobem na mesma proporção. A TR muda todo mês; a simulação usa a taxa informada constante, com a média dos últimos 12 meses do Banco Central como sugestão.